相続空き家の3,000万円控除判定と節税額の計算

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家と相続の状況(要件の判定)

家の建築年月(登記事項証明書の新築年月日)

建物の種類

相続開始の直前の居住状況

相続してから売るまでの使い方

売り方

売却の相手

同じ被相続人の家でこの特例を使ったことが

時期と価格

相続開始(亡くなった)の年月

売却(引渡し)の予定年月

金額の単位

売却価格(万円。他の相続人の売却分も合計)

この家と土地を相続した人の数

税額の計算

取得費が分からない(売却価格の5%を取得費にする)

取得費(万円。被相続人が買った価格。建物は減価償却後の額)

仲介手数料以外の譲渡費用(万円。解体費、測量費、残置物の処分など)

所有期間(被相続人の取得日から数える)

仲介手数料を上限(3% + 6万円 + 税)で自動計算する

—特例の判定

—控除で減る税額

—税額(控除あり)

—税額(控除なし)

家の建築年月、相続開始の年月、売却価格を入力すると、要件の判定と税額の比較が表示されます。

概算です。特例の適用可否と税額は、確定申告の際に税務署か税理士にご確認ください。要件の詳しい説明は相続空き家の3,000万円特別控除の要件と期限にあります。

使い方

家の建築年月を登記事項証明書の新築年月日で入れます。昭和56年(1981年)5月31日以前かどうかが最初の分かれ目です。
建物の種類、相続開始の直前の居住状況、相続後の使い方、売り方、売却の相手を選びます。選択肢ごとに要件を判定し、満たさないものは理由つきで表示します。
相続開始の年月と売却予定の年月を入れると、相続から3年目の年末と令和9年12月31日の2つの期限を自動で判定します。
売却価格、取得費(分からなければ5%)、解体費などの譲渡費用を入れると、控除あり・なしの税額と手取りを並べて、控除で減る税額を表示します。

判定の決まり

要件	内容	出典
建築時期	昭和56年5月31日以前に建築された家(区分所有建物を除く)	国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例
居住状況	相続開始の直前に被相続人が一人で住んでいた。要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していた場合は、入所前に一人暮らしで、入所後に貸したり他の人が住んだりしていないこと	No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合
相続後の使い方	相続から売却まで、事業・貸付・居住に使っていない	No.3306
売り方	耐震基準を満たして売る、取り壊して売る(取壊し後に敷地を使わない)、または令和6年1月1日以後の売却で買主が翌年2月15日までに耐震改修か全部の取壊しをする	No.3306
期限	相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ令和9年12月31日まで	No.3306
価格	売却代金が1億円以下。他の相続人の売却分や分割して売った分も合計	No.3306
控除額	3,000万円。家と土地を取得した相続人が3人以上なら一人あたり2,000万円(令和6年1月1日以後の売却)	No.3306
税率	長期譲渡所得税15%・住民税5%、短期譲渡所得税30%・住民税9%、復興特別所得税は所得税の2.1%	No.3208 長期譲渡所得の税額、No.3211 短期譲渡所得の税額
取得費が不明	売却価格の5%を取得費にできる	No.3258 取得費が分からないとき

所有期間は被相続人が取得した日から数えます。親が買った家なら、ほとんどの場合は長期譲渡です。相続税を納めた方が使える取得費加算の特例とは、同じ家で併用できません。

こんな時に

親が一人で住んでいた昭和50年代の実家を相続して、特例が使えるか確かめたい。
取り壊して売るか、古家付きで売って買主に工事してもらうかで、どちらも特例の対象になるか知りたい。
相続してから2年たち、売却期限まであと何か月あるか確認したい。
兄弟3人で共有相続した家で、控除が2,000万円になったときの税額を見たい。

注意

この特例は確定申告が要件です。市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」の申請には、相続後に空き家だったことを示す書類(電気・ガスの使用中止の記録など)が要ります。取得費や建物の減価償却、取得費加算の特例を含めた詳しい手取り計算は相続した家の売却手取り計算で、取り壊す場合の費用は解体費用の目安計算で出せます。期限の日付は相続の手続き期限カレンダーで確認できます。

よくある質問

昭和56年6月以降に建てた家は、どうしても使えませんか?

使えません。この特例は旧耐震基準の家(昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた家)を減らす目的で作られたもので、建築時期の要件に例外はありません。建築年月日は登記事項証明書の表題部で確認できます。昭和56年6月以降の家を売る場合は、相続税を納めていれば取得費加算の特例、親の購入時の資料があれば実際の取得費で計算する方法を検討してください。

親が老人ホームに入っていて、亡くなる直前は空き家でした。対象になりますか?

一定の要件を満たせば対象になります。親が要介護認定などを受けて老人ホーム等に入所していたこと、入所の直前まで一人で住んでいたこと、入所後に家を貸したり他の人が住んだりしていないこと、親が入所後もその家を一定の使用(家財の保管など)をしていたことが要件です(国税庁 No.3307)。このツールでは居住状況の選択肢で「老人ホーム等に入所」を選ぶと、この前提で判定します。

家を取り壊してから売るのと、そのまま売るのと、どちらが得ですか?

令和6年以後の売却では、家を残して売り、買主が翌年2月15日までに取壊しか耐震改修をする場合も特例の対象になったので、売主が解体費を負担しなくてよい売り方が増えました。ただし買主が期限までに工事をしないと特例が使えなくなるので、売買契約書に工事の期限を入れておく必要があります。自分で取り壊す場合の解体費は譲渡費用として譲渡所得から引けます。解体費の目安は解体費用の目安計算で出せます。

控除で税額がゼロになっても、確定申告は必要ですか?

必要です。この特例は確定申告をして初めて適用されます。売った翌年の2月16日から3月15日までに、譲渡所得の内訳書、市区町村が交付する被相続人居住用家屋等確認書、耐震基準適合証明書(家を残して売った場合)などを添えて申告します。確認書の交付には相続後に空き家だったことを示す書類が要るので、電気やガスの使用中止の記録は残しておいてください。