11jinsei 相続した家の手引き
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相続登記の義務化と3年の期限、過料、必要書類

2024年4月から相続登記が義務になりました。3年の期限の数え方、10万円以下の過料、間に合わないときの相続人申告登記、遺産分割協議による登記の必要書類、登録免許税の計算と令和9年3月までの免税措置を説明します。

義務化の内容

2024年(令和6年)4月1日から、相続で不動産を取得した人は、相続の開始と自分が所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務を負っています。遺産分割協議で取得者が決まった場合は、協議が成立した日から3年以内に、その内容で登記を申請する必要があります。

施行日より前に相続した不動産も対象です。2024年4月1日より前に相続を知っていて登記をしていない不動産は、2027年(令和9年)3月31日が期限です。親が10年前に亡くなって名義がそのままの実家は、この期限に当たります。

正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料の対象になります。法務省の説明では、登記官がまず催告し、それでも申請がない場合に裁判所へ通知し、裁判所が過料を決める流れです。正当な理由の例として、相続人が極めて多くて戸籍の収集に時間がかかる、遺言の有効性や遺産の範囲で争いがある、本人が重病、経済的に困窮している、といった事情が挙げられています。

間に合わないときの相続人申告登記

遺産分割がまとまらず、3年以内に誰の名義にするか決められないことはよくあります。その場合の逃げ道が相続人申告登記です。登記簿上の所有者が亡くなったことと、自分がその相続人であることを法務局に申し出る手続きで、申し出た人は相続登記の義務を果たしたものとみなされます。添付するのは申出人が相続人だと分かる戸籍の証明書で、相続登記より少ない書類で済み、相続人の一人が単独で申し出ることができます。

ただし、相続人申告登記は権利関係を公示するものではありません。この登記だけでは実家を売ることも、担保に入れることもできません。遺産分割が成立したら、その日から3年以内に改めて相続登記が必要です。売る予定がある家なら、相続人申告登記で時間を稼ぐより、遺産分割を先に終わらせる方が手間は少なくなります。

遺産分割協議による登記の必要書類

法務局が公開している申請書様式(所有権移転登記申請書、相続・遺産分割)に沿って集める書類は、おおむね次のとおりです。

戸籍の束は、法務局の法定相続情報証明制度を使うと一覧図の写し1枚に代えられます。交付は無料で、銀行の相続手続きにも使えるので、不動産以外の相続手続きが残っているなら先に取っておくと楽です。

2026年10月5日以降の申請では、登記名義人になる人の国籍等の申出が加わっています。様式が更新されているので、法務局のページで最新の様式を使ってください。

登録免許税の計算

相続による所有権移転登記の登録免許税は、不動産の価額(固定資産税評価額)の1,000分の4です。土地が1,500万円、建物が300万円なら、合計1,800万円の0.4%で7万2,000円です。売買の移転登記は1,000分の20なので、相続はその5分の1で済みます。

免税措置が2つあります。どちらも令和9年3月31日までの登記が対象です。

田舎の土地は評価額が100万円を下回ることが珍しくなく、2つ目の免税で土地分がゼロになる例があります。申請書に免税の根拠となる租税特別措置法の条項を書かないと免税されないので、法務局のページにある記載例のとおりに書いてください。

司法書士に依頼する場合は、この登録免許税とは別に報酬がかかります。自分で申請することもでき、法務局は申請書の書き方について1回20分の無料相談(予約制)を受け付けています。

売る前に登記を終える理由

相続登記が終わっていないと、売買契約の前提になる売主の名義が整いません。買主が決まってから登記を始めると、戸籍集めに1、2か月かかって引渡しが遅れます。売ると決めた実家は、査定より先に登記を終えるのが順番です。売却の流れは実家を売る手順にまとめています。

登記にかかった費用は、売却時の譲渡所得の計算で取得費に含められます(概算取得費5%を使う場合を除く)。領収書は売却まで残してください。

計算に使えるツール

出典

最終更新: 2026-10-24

ほかの解説