空き家の維持費・年額シミュレーション
実家を空き家のまま持ち続けるか、売るか貸すかを決めかねている方へ。放置した場合に毎年出ていくお金を、まとめて数字にします。
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固定資産税・都市計画税
評価額は毎年4〜6月に届く納税通知書の課税明細書で確認できます。税額が分かっている場合は、評価額を空欄にして「税額を直接入力」に書いてください。
保険・光熱費
管理・交通費・修繕
概算です。固定資産税は市区町村の評価と負担調整措置で変わり、税額は納税通知書で確定します。売った場合の手取りは相続した家の売却手取り計算で、取り壊す場合の費用は解体費用の目安計算で確認できます。
使い方
- 納税通知書の課税明細書を見て、土地と建物の固定資産税評価額と土地面積を入れます。税額が分かっているなら「税額を直接入力」に年額を書けば、評価額は不要です。
- 火災保険の年額と、電気・水道・ガスの基本料金(月額)を入れます。止めているものは0で構いません。
- 草刈りや清掃を業者に頼む費用、見に行く交通費と回数、修繕の積立、町内会費などを入れます。
- 年額・月額・5年と10年の累計が出ます。内訳には「住宅用地の特例が外れた場合」の税額も並べて表示します。
計算の決まり
| 項目 | 内容 | 出典 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 課税標準額 × 1.4%(標準税率。市町村が条例で変えられる) | 総務省 固定資産税 |
| 都市計画税 | 課税標準額 × 0.3% を上限に市町村が定める。市街化区域内が対象 | 総務省 都市計画税 |
| 住宅用地の特例 | 小規模住宅用地(200㎡までの部分): 固定資産税の課税標準は評価額の1/6、都市計画税は1/3。一般住宅用地(200㎡超の部分): 固定資産税 1/3、都市計画税 2/3。1戸の住宅として計算 | 同上 |
| 特例が外れる場合 | 空家等対策特別措置法に基づき「特定空家等」または「管理不全空家等」として市区町村から勧告を受けた土地は、翌年度から住宅用地の特例の対象外になる(管理不全空家は令和5年12月13日施行の改正法で追加)。家を取り壊して更地にした場合も対象外 | 国土交通省 空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報 |
| 端数処理 | 課税標準額は1,000円未満切り捨て、税額は100円未満切り捨て | 地方税法20条の4の2 |
| 保険・光熱費・管理・修繕 | 入力した額をそのまま合計。光熱費は月額 × 12、交通費は1回の額 × 回数 | — |
| 累計 | 年額 × 5、年額 × 10。物価や税率、評価替えの変動は考慮しない | — |
こんな時に
- 相続した実家を「とりあえずそのまま」にして3年。毎年いくら出ているか一度も計算していない。
- 兄弟で管理費を分担するので、年額の根拠を示したい。
- 市区町村から管理不全空家の指導を受け、勧告まで進んだら税金がどう変わるか知りたい。
- 売った場合の手取りと、持ち続ける10年分の費用を並べて考えたい。
注意
土地の固定資産税には、前年度の課税標準額と比べて急に上がらないようにする負担調整措置があるため、評価額から計算した額と納税通知書の額は一致しないことがあります。住んでいない家の火災保険は「住宅物件」ではなく「一般物件」扱いになることがあり、親の契約をそのまま続けると保険金が出ない場合があります。契約先に空き家になった旨を伝えてください。
よくある質問
空き家にすると固定資産税が6倍になると聞きましたが、本当ですか?
住宅が建っている土地は、200㎡までの部分の固定資産税の課税標準が評価額の1/6になります(住宅用地の特例)。空き家でも家が建っていれば特例は続きますが、市区町村から「特定空家」または「管理不全空家」として勧告を受けると特例の対象から外れ、土地の固定資産税は最大6倍(都市計画税は3倍)になります。家を取り壊して更地にした場合も同じです。このツールの「特例が外れた場合」で、その額を確認できます。
誰も住んでいない家に火災保険は必要ですか?
必要です。空き家は放火や漏電、台風での破損のリスクが住んでいる家より高いとされます。ただし、住んでいない家は「住宅」ではなく「一般物件」として扱われ、保険料が高くなったり、引き受けを断られたりすることがあります。親が契約していた火災保険は、空き家になったことを保険会社に伝えないと、事故のときに保険金が出ないことがあります。
電気と水道は止めてしまってよいですか?
完全に止めると、見に行ったときの掃除や、草刈りの道具が使えず、冬場は水道管の凍結対策もできません。基本料金だけで年に2〜3万円程度かかりますが、月1回でも通うなら残しておく方が実務上は楽です。ガスは閉栓しても困ることが少ないので、止める人が多いです。
修繕の積立はどのくらい見ておけばよいですか?
決まった基準はありません。人が住まない家は換気がされず傷みが早いので、屋根や外壁、雨どい、給湯器の修理が数年に一度は発生します。木造戸建てなら年10〜20万円程度を目安に入れる人が多いですが、築年数と状態で大きく変わります。この欄は自由に書き換えてください。