小規模宅地等の特例、330㎡まで80%減の要件

親の家の敷地を相続したとき、330㎡までの部分の相続税評価額を80%減らせる小規模宅地等の特例について、仕組み、配偶者・同居親族・別居親族(家なき子)の要件、申告が必要なこと、売る予定がある場合の注意点を説明します。

特例の仕組み

相続税は、相続した財産の評価額の合計から基礎控除を引いた額にかかります。実家の土地は路線価で評価するので、都市部では土地だけで基礎控除を超えることがあります。小規模宅地等の特例は、亡くなった人が住んでいた家の敷地について、330㎡までの部分の評価額を80%減額する制度です。

路線価20万円の道路に面した200㎡の土地なら、評価額は4,000万円です。特例が使えると800万円になり、3,200万円分が相続税の計算から外れます。相続税の税率は10%から始まるので、この減額だけで税額が数百万円変わることがあります。

住んでいた家の敷地以外にも区分があります。

この記事では、実家の敷地に当たる特定居住用宅地等だけを扱います。

土地を誰が相続するかで、使えるかどうかが決まります。国税庁のページ(No.4124)の要件を、相続人の立場ごとに整理します。

配偶者が相続する場合、取得者ごとの要件はありません。相続後にすぐ売っても、住まなくても使えます。

亡くなった人と同居していた親族が相続する場合、相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその家に住み、かつ申告期限まで土地を持ち続けることが要件です。申告期限は相続開始を知った日の翌日から10か月なので、その間に売ると使えません。

別居していた親族、いわゆる家なき子が相続する場合は、次の要件をすべて満たす必要があります。

家なき子の要件は、2018年の改正で厳しくなりました。自分の持ち家を子どもや親族に売って賃貸の形にする、という形式的な対策はこの要件で塞がれています。持ち家があって親と別居していた子どもは、原則として使えません。

実家をめぐる相談で、使えると思っていて使えなかった例を挙げます。

持ち家のある子どもが、一人暮らしの親の家を相続した。家なき子の要件を満たしません
同居していた子どもが、申告期限の前に実家を売った。保有継続の要件を満たしません
遺産分割がまとまらず、申告期限までに誰が土地を取得するか決まらなかった。原則として分割が済んでいることが要件です(申告期限後3年以内の分割見込書を出して分割すれば、更正の請求で適用を受けられます)
親が老人ホームに入っていて、実家に誰も住んでいなかった。要介護認定などの要件を満たせば対象になりますが、その間に家を貸していると対象外です

この特例は、相続税の申告書を提出して初めて適用されます。特例を使った結果、税額がゼロになる場合も申告が必要です。「特例を使えば基礎控除以下になるから申告しなくていい」という判断は誤りで、申告しなければ特例なしの評価額で課税されます。

申告書には、特例の計算明細書と、遺産分割協議書の写し、相続人全員の印鑑証明書などを添付します。

実家を相続してすぐ売る予定があるなら、誰が相続するかで税額が変わります。

配偶者が相続して売るなら、特例を使ったうえで売れます。同居の子が相続するなら、申告期限の10か月を過ぎてから売る必要があります。別居で持ち家のある子が相続するなら、特例は使えないので、相続税は特例なしの評価で計算し、売却時には取得費加算の特例で相続税の一部を取得費に加えられます。

特例の減額の概算は小規模宅地の特例シミュレーターで、売った場合の手取りは売却手取りシミュレーターで出せます。相続税がかかるかどうかの目安は相続税がかかるかの目安を見てください。要件の判定と税額の確定は税理士に依頼してください。

国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例): https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm
国税庁 No.4205 相続税の申告と納税: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4205.htm
国税庁 No.4602 土地家屋の評価: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htm
国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm