11jinsei 相続した家の手引き
本サイトは広告(アフィリエイトリンク・Google AdSense)を含みます。

相続空き家の3,000万円特別控除の要件と期限

相続した実家を売ったときに譲渡所得から最高3,000万円を引ける特例の要件を、建築時期、一人暮らし、売却期限、1億円以下、令和9年12月31日までの順に確認します。耐震改修と取壊しの扱い、相続人3人以上の場合も説明します。

この特例で変わる額

相続した実家を売ると、売却価格から取得費と譲渡費用を引いた譲渡所得に税金がかかります。親が買った時の資料がなく取得費が分からない家は、売却価格の5%を取得費とするしかなく、譲渡所得は売却価格に近い額になります。2,500万円で売れた家なら、取得費125万円、仲介手数料を引いても譲渡所得は2,280万円ほどで、長期譲渡の税率(所得税15%、住民税5%、復興特別所得税が別途)で約460万円の税額になります。

相続空き家の特例が使えると、この譲渡所得から最高3,000万円を引けるので、この例では税額がゼロになります。要件が多いので、一つずつ確認します。

要件の確認順

国税庁のページ(No.3306)の要件を、確認しやすい順に並べます。

  1. 建築時期。昭和56年5月31日以前に建築された家であること。登記事項証明書の新築年月日で確認します。
  2. 区分所有建物でないこと。マンションは対象外です。
  3. 一人暮らし。相続開始の直前に、亡くなった人が一人で住んでいたこと。同居人がいた家は対象外です。老人ホームに入所していた場合は、要介護認定など一定の要件を満たせば対象になります(国税庁 No.3307)。
  4. 相続後に使っていないこと。相続から売却まで、事業用、貸付用、居住用に使っていないこと。一時的にでも貸すと使えなくなります。
  5. 売却期限。相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。2024年6月に相続したなら、2027年12月31日が期限です。
  6. 売却価格。1億円以下であること。同じ家を分けて売った場合や、他の相続人が売った分も合算します。
  7. 適用期限。令和9年(2027年)12月31日までの譲渡であること。
  8. 親族など特別の関係がある人への売却でないこと。
  9. 取得費加算の特例など他の特例を同じ家で使っていないこと。

1と3で引っかかる家が多いという印象です。昭和56年6月以降の家は対象外ですし、親と同居していた家も対象外です。

耐震と取壊しの扱い

昭和56年5月31日以前の家は、ほとんどが現行の耐震基準を満たしていません。そのため、この特例は売り方に条件を付けています。

令和6年1月1日以後の譲渡では、3つ目の売り方が加わりました。家を残したまま売り、買主が売却した年の翌年2月15日までに耐震改修をするか全部を取り壊す場合も対象になります。売主が解体費を負担しなくても特例を使えるようになったので、古家付きで売る選択肢が現実的になりました。ただし、買主がその期限までに工事をしなければ使えないので、売買契約書に工事の期限を書いておく必要があります。

解体してから売る場合の費用は解体費シミュレーターで概算できます。解体費は譲渡費用として譲渡所得から引けます。

相続人が3人以上の場合

令和6年1月1日以後の譲渡から、家と土地を相続した相続人が3人以上いる場合、控除額は一人あたり2,000万円に下がります。2人以下なら一人3,000万円です。共有で相続して売る場合、人数で控除額が変わる点は分割協議の前に知っておくべきです。

申告の手順

この特例は確定申告をしないと使えません。売却した翌年の2月16日から3月15日までに、次の書類を添えて申告します。

確認書は家がある市区町村に申請します。申請には、亡くなった人の住民票の除票や売買契約書のほか、相続後に空き家だったことを示す書類(電気やガスの使用中止が分かる書類など)を求められます。必要書類と交付までの日数は自治体ごとに違うので、売却が決まったら早めに窓口で確認してください。

手取りの概算は売却手取りシミュレーターで出せます。特例の適用可否と税額は税務署か税理士で確定してください。

計算に使えるツール

出典

最終更新: 2026-10-24

ほかの解説