解体費用の目安計算
実家を解体して更地で売るか、空き家のまま売るかを考えている方へ。解体費の幅と、更地にした後の税金の増え方をまとめて確認できます。
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建物
坪単価は一般に言われる幅を目安として置いたもので、公的な基準や統計はありません。道路が狭く重機が入らない、隣家が近い、2階建てより平屋の方が割高、といった条件で上下します。見積もりがあれば書き換えてください。
付帯工事(当てはまるものにチェック)
解体後の固定資産税(任意)
建物がなくなると住宅用地の特例が外れ、翌年1月1日時点で更地なら土地の固定資産税は最大6倍になります。土地の評価額と面積を入れると増え方を試算します。
概算です。実際の費用は現地を見たうえでの見積もりで、税額は市区町村の評価で確定します。自治体の解体補助金の有無は補助金・助成金の一覧で確認できます。解体後に売る場合の税金は相続した家の売却手取り計算へ。
使い方
- 建物の構造を選び、延床面積を坪か㎡で入れます。構造を選ぶと坪単価の幅が入りますが、見積もりがあれば書き換えてください。
- ブロック塀や庭木、浄化槽、残置物など、建物本体のほかにかかる工事にチェックを入れます。アスベストの事前調査は解体前に義務なので、最初からチェックが入っています。
- 解体後の税金を知りたいときは、土地の固定資産税評価額と面積を入れます。建物ありと更地の年税額を並べて表示します。
- 補助金の有無は所在地の市区町村で変わります。ページ下のリンク先で確認し、申請は着工前に行ってください。
計算の決まり
| 項目 | 内容 | 根拠 |
|---|---|---|
| 建物本体 | 延床面積(坪) × 坪単価の幅。木造 3〜5万円、軽量鉄骨 4〜6万円、鉄骨 4〜7万円、鉄筋コンクリート 6〜8万円を初期値にしている | 目安。一般に言われる幅で、公的な基準や統計はない |
| 坪と㎡ | 1坪 = 3.30579㎡ | 計量法の換算 |
| 付帯工事 | ブロック塀 10〜30万円、庭木・庭石 5〜30万円、浄化槽 5〜15万円、アスベスト事前調査 3〜10万円、カーポート・物置 5〜20万円、残置物 10〜50万円 | 目安。数量と条件で変わる |
| アスベストの事前調査 | 解体・改修工事の前に石綿含有建材の有無を調査し、延床面積80㎡以上の解体工事は結果を報告する義務。令和5年10月1日以降は有資格者(建築物石綿含有建材調査者など)による調査が必要 | 厚生労働省 石綿の事前調査結果の報告制度、石綿事前調査結果報告システム FAQ |
| 解体後の固定資産税 | 住宅用地の特例(200㎡までの部分は課税標準が1/6、超える部分は1/3)が外れ、評価額そのものが課税標準になる。翌年1月1日時点の状態で判定。都市計画税は1/3・2/3の特例が外れる | 総務省 固定資産税 |
| 端数処理 | 課税標準額は1,000円未満切り捨て、税額は100円未満切り捨て | 地方税法20条の4の2 |
こんな時に
- 古家付きで売るか更地で売るか、不動産会社に相談する前に解体費の桁をつかみたい。
- 相続人の間で「誰がいくら負担するか」を話す材料がほしい。
- 空き家の3,000万円特別控除を取壊しで使う予定で、解体費を譲渡費用として見込んだ手取りを知りたい。
- 年内に解体すると翌年の固定資産税がいくら増えるか確認して、解体の時期を決めたい。
注意
解体費は見積もりの取り方で差が出ます。「一式」ではなく、建物本体・付帯工事・廃棄物処分・諸経費が分かれた見積もりを複数社から取ってください。解体が終わったら1か月以内に法務局で建物の滅失登記が必要です(登録免許税は不要)。解体して更地にした土地は、売却の際に境界の確定測量を求められることが多く、その費用(数十万円)も別にかかります。
よくある質問
解体費の相場に公的な基準はありますか?
ありません。解体費は建物の構造や面積のほか、前面道路の幅(重機やトラックが入れるか)、隣家との距離、地域の処分場までの距離、廃棄物の処分単価で大きく変わります。このツールの坪単価は一般に言われる幅を目安として置いたもので、根拠となる統計はありません。必ず2〜3社から現地を見たうえでの見積もりを取ってください。
解体の補助金は、どこで調べればよいですか?
空き家の解体補助は市区町村ごとの制度で、あるところとないところがあります。あっても「着工前の申請」「老朽化の判定」「売却目的は不可」などの条件が付くことが多く、工事を始めてからでは間に合いません。所在地の市区町村の制度を、見積もりの前に確認してください。
解体したら固定資産税が上がると聞きました。売るなら建物を残した方がよいですか?
更地にすると住宅用地の特例が外れ、翌年1月1日時点で建物がなければ土地の固定資産税は最大6倍になります。一方で、相続した空き家の3,000万円特別控除は、取り壊して更地で売る方法でも使えます。売却までの期間が短ければ税金の増加は限られるので、買い手の付きやすさ(古家付きと更地のどちらが売れやすい地域か)も含めて判断します。年末に解体が終わり年明けに売れ残ると、1年分の高い税金がかかる点に注意してください。
アスベストの調査は必ず必要ですか?
令和4年4月から、解体工事の前にアスベスト含有建材の有無を調査することと、延床面積80㎡以上の解体工事では調査結果を都道府県等に報告することが義務になっています(令和5年10月からは有資格者による調査が必要)。調査費は見積もりに含まれていることもあります。アスベストが見つかった場合の除去費用は別途かかり、量と場所によって大きく変わります。