手引き
相続した家について、手続き・税金・処分の順に判断材料を説明しています。内容は宅地建物取引士 田中 美紗子が確認しています。
手続きと期限
- 相続手続きの流れと期限の一覧、亡くなった日から3年まで親が亡くなってから3年までの相続手続きを、期限の早い順に一覧にしました。死亡届(7日)、年金と健康保険(10〜14日)、相続放棄(3か月)、準確定申告(4か月)、相続税(10か月)、相続登記(3年)と、実家を売るときの特例の期限、それぞれの窓口と根拠の法律を説明します。
- 相続登記の義務化と3年の期限、過料、必要書類2024年4月から相続登記が義務になりました。3年の期限の数え方、10万円以下の過料、間に合わないときの相続人申告登記、遺産分割協議による登記の必要書類、登録免許税の計算と令和9年3月までの免税措置を説明します。
- 実家を相続したくないときの相続放棄と、放棄した後の管理実家だけを放棄することはできず、相続放棄は預貯金も含めたすべてを手放す手続きです。3か月の期限、放棄できなくなる行為、家庭裁判所での手続きと費用、次の順位の親族への影響、2023年改正後の管理義務、相続土地国庫帰属制度など放棄以外の選択肢を説明します。
- 共有名義の実家を売るには全員の同意が要る兄弟で共有名義にした実家は、一人でも反対すると売れません。全員の同意が要る理由、持分だけを売る方法、共有物分割請求、所在が分からない共有者がいる場合の制度、共有にしないための遺産分割協議書の書き方を説明します。
相続税と特例
- 相続税がかかるかの目安、基礎控除と路線価の見方実家を相続したとき相続税がかかるかを、基礎控除(3,000万円+600万円×法定相続人の数)、路線価による土地の評価、固定資産税評価額による建物の評価の順に確かめる手順と、国税庁の申告要否判定コーナーの使い方を説明します。
- 小規模宅地等の特例、330㎡まで80%減の要件親の家の敷地を相続したとき、330㎡までの部分の相続税評価額を80%減らせる小規模宅地等の特例について、仕組み、配偶者・同居親族・別居親族(家なき子)の要件、申告が必要なこと、売る予定がある場合の注意点を説明します。
- 取得費加算の特例と概算取得費5%の考え方相続した実家を売るとき、親の購入時の資料がないと取得費は売却価格の5%で計算することになり、税額が大きくなります。取得費を探す順番、概算取得費5%の仕組み、相続税を払った人が使える取得費加算の特例を説明します。
- 相続空き家の3,000万円特別控除の要件と期限相続した実家を売ったときに譲渡所得から最高3,000万円を引ける特例の要件を、建築時期、一人暮らし、売却期限、1億円以下、令和9年12月31日までの順に確認します。耐震改修と取壊しの扱い、相続人3人以上の場合も説明します。
実家をどうするか
- 相続した実家は売る・貸す・住む・解体のどれか相続した実家を売る、貸す、住む、解体するの4択は、同時に比べると決まりません。先に確かめる順番と、それぞれにかかる初期費用、毎年の費用、税金と使える特例を一つの表にまとめ、数字で絞り込む手順を説明します。
- 実家を売る手順と期間、仲介手数料の上限相続した実家を売る流れを、遺産分割、相続登記、査定、媒介契約、売買契約、引渡しの順に、それぞれにかかる期間と費用とあわせて説明します。媒介契約の3つの種類の違いと、仲介手数料の上限の計算も載せています。
- 空き家を貸す場合の現実と普通借家・定期借家相続した実家を貸す前に、修繕費を家賃の何か月分で回収できるか、管理を誰がやるか、家賃相場をどう見るかを確認します。普通借家と定期借家の違い、不動産会社に払う報酬の上限、貸しても採算が合わない家の特徴も説明します。
- 不動産が負動産に！税率が変わるとこんなに変わる相続した実家を放っておくと、管理不全空家や特定空家として勧告を受け、住宅用地の特例が外れて土地の税額が約3.6倍になります。指定までの流れ、固定資産税と都市計画税の計算、評価額1,800万円の土地での試算、解体・売却・国庫帰属を含めた対策を順に説明します。
- 空き家の管理責任と固定資産税が上がる仕組み空き家を放置すると、市区町村から管理不全空家や特定空家の指定を受け、勧告の段階で住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税が上がります。指定までの流れ、土地の税額が約3.6倍になる仕組み、勧告を避けるための最低限の管理を説明します。
- 実家の解体費用の目安と補助金、解体後の税金相続した実家を解体する前に知っておく費用の内訳を、構造別の傾向、見積もりに入りにくい付帯工事、自治体の解体補助の仕組み、解体後に上がる固定資産税と滅失登記の順に説明します。解体して売る場合の特例にも触れます。
- 退職金で実家をどうするか、手取りと資金計画退職金を実家のリフォーム、住み替え、解体に使う前に、退職所得控除で手取りがいくらになるかを確かめます。2026年から変わった確定拠出年金との調整、使い道ごとの資金計画の考え方、残す額の決め方を説明します。