取得費加算の特例と概算取得費5%の考え方

相続した実家を売るとき、親の購入時の資料がないと取得費は売却価格の5%で計算することになり、税額が大きくなります。取得費を探す順番、概算取得費5%の仕組み、相続税を払った人が使える取得費加算の特例を説明します。

取得費が税額を決める

実家を売ったときの譲渡所得は、「売却価格 − 取得費 − 譲渡費用」です。取得費は親がその家を買ったときの代金と購入手数料で、建物は減価償却した後の額です。相続で取得した家は、親の取得費と取得時期をそのまま引き継ぎます。親が30年前に買った家なら、所有期間30年の長期譲渡として、所得税15%と住民税5%(復興特別所得税が別途)の税率で計算します。

問題は、親がいくらで買ったかを証明する資料が残っていないことです。売買契約書、領収書、住宅ローンの金銭消費貸借契約書、どれも見つからない家は珍しくありません。

取得費を探す順番

資料がないと決める前に、次の順で探します。

実家の金庫や書類箱。売買契約書、工事請負契約書(注文住宅の場合)、領収書
登記事項証明書の乙区。住宅ローンの抵当権設定額が分かれば、借入額の裏付けになります
親が取引した金融機関。古い融資記録が残っていることがあります
分譲した不動産会社やハウスメーカー。分譲時のパンフレットや価格表が残っていることがあります
当時の公示価格や路線価から推計した額

5の推計は、税務署が認めるとは限りません。契約書が無い場合の取得費の立証は、税理士に相談して進めるのが確実です。

概算取得費5%

どうしても取得費が分からない場合は、売却価格の5%を取得費とすることができます。3,000万円で売れた家なら、取得費は150万円です。実際の取得費が5%相当額より少ない場合も、5%で計算できます。

この5%を使うと、譲渡所得は売却価格の95%から譲渡費用を引いた額になります。3,000万円で売った場合、仲介手数料など譲渡費用を約110万円とすると、譲渡所得は約2,740万円、長期譲渡の税額は約557万円です。親が買ったときの契約書が見つかれば、建物の減価償却を差し引いても取得費は150万円よりずっと大きくなるのが普通で、資料があるかどうかで税額が数百万円変わることがあります。

なお、5%の概算取得費を使う場合、相続人が払った相続登記の費用は取得費に含められません。実際の取得費で計算する場合は含められます。