11jinsei 相続した家の手引き
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相続した実家は売る・貸す・住む・解体のどれか

相続した実家を売る、貸す、住む、解体するの4択は、同時に比べると決まりません。先に確かめる順番と、それぞれにかかる初期費用、毎年の費用、税金と使える特例を一つの表にまとめ、数字で絞り込む手順を説明します。

先に決まる順番

相続した実家をどうするかを、4つを横に並べて悩む人が多いのですが、私は順番で絞る方が早いと考えています。順番はこうです。

  1. 誰が住むか。相続人の誰かが住むなら、売る・貸す・解体するは消えます。
  2. 住まないなら、売れる家か。立地と建物の状態で、売却価格がつくかを見ます。
  3. 売らないなら、貸せる家か。修繕費を家賃で回収できるかを見ます。
  4. 売れず貸せないなら、解体して土地だけ持つか、建物を残して管理し続けるか。

4は消去法です。ここに来た家は、持ち続けるだけで固定資産税と管理の手間が出ていきます。

順番を決めた理由は、税金の特例の多くに期限があるからです。相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件で、令和9年12月31日までの譲渡に限られます。取得費加算の特例も、相続税の申告期限の翌日から3年以内の譲渡が条件です。先に「住む」と「売る」を判断しないと、特例の期限を使い切ってしまいます。

4択の費用と税金

売る 貸す 住む 解体する
最初にかかる費用 仲介手数料(上限は400万円超の部分で3.3%)、登記費用、測量費 修繕費、ハウスクリーニング、管理会社への委託料 リフォーム費、引っ越し費用 解体費(構造と広さで変わる)、滅失登記
毎年かかる費用 なし(売却後) 固定資産税、修繕積立、管理料、空室期間の損失 固定資産税、修繕費 土地の固定資産税(住宅用地の特例が外れて上がる)
主な税金 譲渡所得税(長期は所得税15%と住民税5%、復興特別所得税が別途) 不動産所得として所得税・住民税 なし なし(譲渡時に譲渡所得税)
使える特例 相続空き家の3,000万円控除、取得費加算 なし 小規模宅地等の特例(相続税) 更地にしてから売れば3,000万円控除の対象になる場合あり

表の中で見落とされやすいのが、解体後の固定資産税です。住宅が建っている土地は、200㎡以下の部分の課税標準が6分の1になる住宅用地の特例を受けています。建物を壊すとこの特例が外れ、土地の税額が上がります。解体してから売るまでの期間が長いと、この分が積み上がります。

売る場合の数字

売却で手元に残る額は、売却価格から仲介手数料、登記費用、譲渡所得税を引いた額です。譲渡所得税は「売却価格 − 取得費 − 譲渡費用」に税率を掛けて計算します。相続した家は親の購入時の資料が残っていないことが多く、取得費が分からない場合は売却価格の5%を取得費とする概算取得費で計算します。その場合、譲渡益がほぼ売却価格と同じになり、税額が大きくなります。

ここで効くのが相続空き家の3,000万円特別控除です。昭和56年5月31日以前に建てられた家で、亡くなった人が一人で住んでいた、売却価格が1億円以下、という要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を引けます。要件は細かいので、相続空き家の3,000万円特別控除で確認してください。

概算は売却手取りシミュレーターで出せます。税額の確定は税務署か税理士に依頼してください。

貸す場合の数字

貸す判断は、修繕費を家賃の何か月分で回収できるかで決まります。築40年の家は、給湯器、水回り、屋根の修繕で数百万円かかることが珍しくありません。月6万円の家賃で300万円の修繕費を回収するには50か月、4年以上かかります。その間の固定資産税と管理料も出ていきます。

貸す家は、戻ってきてほしい時期があるなら定期借家契約にします。普通借家契約は、貸主側に正当事由がないと更新を断れません。詳しくは空き家を貸す場合の現実にまとめました。

持ち続ける場合の数字

決めきれずに空き家のまま持つ選択は、費用がゼロに見えて最も高くつくことがあります。固定資産税、火災保険、庭木の手入れ、通風のための通い、これらが毎年出ていきます。空き家の維持費シミュレーターで年間の額を出し、10年分に伸ばして見てください。その額と売却手取りを並べると、判断は進みます。

管理を怠って管理不全空家や特定空家の勧告を受けると、住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税が上がります。これは空き家の管理責任で説明しています。

計算に使えるツール

出典

最終更新: 2026-10-24

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