11jinsei 相続した家の手引き
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空き家の管理責任と固定資産税が上がる仕組み

空き家を放置すると、市区町村から管理不全空家や特定空家の指定を受け、勧告の段階で住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税が上がります。指定までの流れ、税額が最大6倍になる仕組み、勧告を避けるための最低限の管理を説明します。

空き家の数と法律の変化

総務省の住宅・土地統計調査(2023年)では、全国の空き家は900万戸、空き家率は13.8%で、どちらも過去最高です。賃貸用や売却用、別荘を除いた、使う予定のない空き家だけで385万戸あり、2018年から37万戸増えました。相続した実家をそのままにしている家が、この数字の中に入っています。

この状況を受けて、空家等対策特別措置法が改正され、2023年(令和5年)12月13日に施行されました。改正前は、倒壊のおそれがあるような「特定空家」になって初めて市区町村が動けましたが、改正後はその手前の「管理不全空家」の段階で指導と勧告ができるようになりました。

管理不全空家と特定空家

法律上の定義は次のとおりです。

手続きの流れは、管理不全空家については指導、改善されなければ勧告です。特定空家については助言・指導、勧告、命令、行政代執行と進みます。命令に違反すると50万円以下の過料、市区町村の立入調査を拒むと20万円以下の過料の対象です。

実家が今どの段階にあるかは、外から見れば分かります。屋根材や外壁が落ちかけている、庭木が道路や隣地にはみ出している、雨どいが外れて壁が常に濡れている、郵便物が溢れている。このどれかに当てはまれば、近隣からの通報で市区町村が見に来る対象です。

固定資産税が上がる仕組み

空き家の所有者にとって実害が大きいのは、過料より固定資産税です。

住宅が建っている土地には住宅用地の特例があり、200㎡以下の部分(小規模住宅用地)は課税標準が6分の1に、200㎡を超える部分は3分の1になります。固定資産税の標準税率は1.4%なので、評価額1,800万円で150㎡の土地なら、特例ありで年4万2,000円、特例なしで年25万2,000円です。

地方税法は、空家法に基づいて勧告を受けた管理不全空家等と特定空家等の敷地を、この住宅用地から除外しています。勧告を受けると、その後の年度の土地の固定資産税が特例なしの額になります。建物の税額は変わりませんが、土地が最大6倍になる計算です。

ここで誤解が多いのが、「解体すると固定資産税が6倍になるから壊さない方がいい」という話です。解体すれば特例は外れますが、放置して勧告を受けても外れます。壊さずに持つ選択は、勧告を受けない程度に管理し続けることが前提で、管理をやめた時点で税額の面でも解体と同じになります。

最低限の管理

勧告を避ける管理は、月1回程度の次の作業です。

遠方で通えない場合は、管理会社に委託します。委託料は月数千円から1万円台が多いようですが、作業内容で幅があります。この委託料と固定資産税、火災保険を合わせた年額を空き家の維持費シミュレーターで出してください。10年持てば、その10倍の額が出ていきます。

管理を続けるか、手放すか

管理の費用を10年分見て、それでも持つ理由があるかを考えます。理由が「決められないから」なら、売るか解体するかを先に検討した方が、出ていく額は小さくなります。

売る場合、昭和56年5月31日以前に建てた家で要件を満たせば、相続空き家の3,000万円特別控除が使えます。期限は令和9年12月31日までの譲渡です。解体する場合の費用は解体費シミュレーターで概算が出せます。解体の補助金については解体の費用と補助金を見てください。

計算に使えるツール

出典

最終更新: 2026-10-24

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