空き家の管理責任と固定資産税が上がる仕組み

空き家の数と法律の変化

総務省の住宅・土地統計調査(2023年)では、全国の空き家は900万戸、空き家率は13.8%で、どちらも過去最高です。賃貸用や売却用、別荘を除いた、使う予定のない空き家だけで385万戸あり、2018年から37万戸増えました。相続した実家をそのままにしている家が、この数字の中に入っています。

この状況を受けて、空家等対策特別措置法が改正され、2023年(令和5年)12月13日に施行されました。改正前は、倒壊のおそれがあるような「特定空家」になって初めて市区町村が動けましたが、改正後はその手前の「管理不全空家」の段階で指導と勧告ができるようになりました。

管理不全空家と特定空家

法律上の定義は次のとおりです。

• 空家等: 居住その他の使用がされていないことが常態である建築物とその敷地
• 管理不全空家等: 適切な管理が行われていないことで、放置すれば特定空家等に該当するおそれのある空家等
• 特定空家等: 放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないために著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全のために放置することが不適切な状態のいずれかにある空家等

手続きの流れは、管理不全空家については指導、改善されなければ勧告です。特定空家については助言・指導、勧告、命令、行政代執行と進みます。命令に違反すると50万円以下の過料、市区町村の立入調査を拒むと20万円以下の過料の対象です。

実家が今どの段階にあるかは、外から見れば分かります。屋根材や外壁が落ちかけている、庭木が道路や隣地にはみ出している、雨どいが外れて壁が常に濡れている、郵便物が溢れている。このどれかに当てはまれば、近隣からの通報で市区町村が見に来る対象です。

固定資産税が上がる仕組み

空き家の所有者にとって実害が大きいのは、過料より固定資産税です。

住宅が建っている土地には住宅用地の特例があり、200㎡以下の部分(小規模住宅用地)は課税標準が6分の1に、200㎡を超える部分は3分の1になります。固定資産税の標準税率は1.4%なので、評価額1,800万円で150㎡の土地なら、特例ありで年4万2,000円です。

地方税法は、空家法に基づいて勧告を受けた管理不全空家等と特定空家等の敷地を、この住宅用地から除外しています。勧告を受けると、その後の年度の土地は商業地等と同じ扱いになり、課税標準は評価額の70%(負担調整措置の上限)になります。上の例なら固定資産税は年17万6,400円で約4.2倍、都市計画税(0.3%)と合わせると年6万円が21万4,200円になり約3.6倍です。建物の税額は変わりません。試算の詳細は不動産が負動産に！税率が変わるとこんなに変わるにまとめています。

ここで誤解が多いのが、「解体すると固定資産税が上がるから壊さない方がいい」という話です。解体すれば特例は外れますが、放置して勧告を受けても外れます。壊さずに持つ選択は、勧告を受けない程度に管理し続けることが前提で、管理をやめた時点で税額の面でも解体と同じになります。

最低限の管理

勧告を避ける管理は、月1回程度の次の作業です。

• 窓を開けて通風する。閉め切った家は湿気で床と壁が傷みます
• 通水する。排水トラップの水が干上がると、下水の臭いと虫が上がってきます
• 庭木と雑草を切る。隣地や道路へのはみ出しは、通報の最も多い原因です
• 郵便受けを空にする。チラシが溢れた家は空き家だと分かり、不法投棄と侵入を呼びます
• 屋根と雨どいを目視する。雨漏りは一冬で床を腐らせます

遠方で通えない場合は、管理会社に委託します。委託料は月数千円から1万円台が多いようですが、作業内容で幅があります。この委託料と固定資産税、火災保険を合わせた年額を空き家の維持費シミュレーターで出してください。10年持てば、その10倍の額が出ていきます。

管理を続けるか、手放すか

管理の費用を10年分見て、それでも持つ理由があるかを考えます。理由が「決められないから」なら、売るか解体するかを先に検討した方が、出ていく額は小さくなります。

売る場合、昭和56年5月31日以前に建てた家で要件を満たせば、相続空き家の3,000万円特別控除が使えます。期限は令和9年12月31日までの譲渡です。解体する場合の費用は解体費シミュレーターで概算が出せます。解体の補助金については解体の費用と補助金を見てください。

計算に使えるツール

• 空き家の維持費シミュレーター: 固定資産税、管理委託料、保険料の年額
• 解体費シミュレーター: 構造と延床面積からの解体費の概算
• 売却手取りシミュレーター: 売った場合の手取り

出典

• 総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査 結果の概要: https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/g_kekka.pdf
• 国土交通省 空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html
• 空家等対策の推進に関する特別措置法(第2条、第13条、第22条、第30条): https://laws.e-gov.go.jp/law/426AC1000000127
• 地方税法 第349条の3の2(住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例)、第350条(税率): https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000226